R.G : 14/04564

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 20 mai 2014

RG : 10/04484

XXX

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES T ERRASSES DE LOUXOR

C/

SAS X Y GESTION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 27 Octobre 2015

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR représenté par son syndic la régie immobilière RIA

XXX

XXX

Représentée par M^e Z-A B, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

SAS X Y GESTION

XXX

XXX

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Décembre 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Septembre 2015

Date de mise à disposition : 27 Octobre 2015

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Z-Jacques BAIZET, président

— C-D E, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, C-D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Z-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société X Y GESTION, promoteur immobilier, a été syndic de la copropriété RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR à Lyon 7^e et n’a pas été renouvelée dans ses fonctions lors de l’assemblée générale du 29 juin 2009 au cours de laquelle la régie RIA a été désignée en qualité de nouveau syndic avec autorisation d’engager une procédure contre l’ancien syndic pour fautes de gestion, dissimulation et tout acte contraire à la règlementation.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2010, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR a assigné la société X Y GESTION devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement de sommes à titre de frais et honoraires injustifiés.

Par jugement contradictoire du 20 mai 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a condamné la société X Y GESTION au paiement des sommes de 2116,92 euros au titre des frais administratifs et de 1219,92 euros au titre des frais de conseil syndical et a débouté les parties de leurs autres demandes, chaque partie conservant la charge de ses dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR a relevé appel le 4 juin 2014 et a signifié par acte d’huissier du 23 juin 2014 à la SASU X DESCROIX GESTION la déclaration d’appel et les conclusions par lesquelles il demande à la cour :

« Vu l’article 55 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1134, 1315 et 1992 du code civil,

Déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR recevable ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société X Y à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 2 116,92 euros au titre des frais administratifs et 1 219,92 euros au titre des frais de conseil syndical;

Réformer le surplus et statuant à nouveau :

Condamner X Y au paiement des sommes suivantes au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR :

5892,82 euros au titre de la surfacturation d’électricité

700,01 euros au titre de la facture ATOME

264,63 euros au titre des frais bancaires de 2008

35,09 euros au titre des frais bancaires de 2009

406,64 euros au titre des heures supplémentaires

1101,10 euros au titre des vacations sur sinistres pour 2008

620,85 euros au titre des vacations sur sinistres pour 2009

1219,92 euros au titre des frais de Conseil syndical

outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2009 ;

Constatant la faute de gestion ;

Condamner X Y à payer la somme de 15.883,95 euros au titre des honoraires encaissés pour la période du 1^er juillet 2008 au 30 juin 2009, outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2009 ;

Condamner X Y à rembourser au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR les frais de serrurerie d’un montant de 1 063,23 euros ;

Condamner X Y à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Débouter X Y de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamner X Y à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES DE LOUXOR une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC;

Condamner X Y au paiement des entiers dépens en admettant Maître Z A B au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile".

Il fait valoir que l’ancien syndic est tenu sur le fondement de sa responsabilité contractuelle des frais injustifiés et fautes de gestion pour avoir :

— réglé des consommations EDF sans rechercher la cause des surfacturations imputables à un défaut de fonctionnement de la ventilation des garages,

— reconnu l’envoi incomplet du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2008 et inscrit le coût de cet envoi en avoir pour ensuite le refacturer dans un délai de 20 jours sans nouvelle diligence,

— facturé abusivement des agios pour chèques sans provision alors qu’elle était responsable par mauvaise gestion du fait que le compte de la copropriété n’était pas approvisionné et que les charges étaient appelées avec un retard systématique pour préférer le règlement de ses honoraires de gestion sans justifier d’aucun retard de paiement des copropriétaires,

— facturé des frais de courrier en supplément de ses honoraires de syndic sans justifier des frais non prévus au contrat de syndic qu’elle n’a pas produit au débat ni transmis au nouveau syndic,

— facturé des frais bancaires supprimés par la loi SRU pour éditer un avoir puis le refacturer,

— facturé des heures supplémentaires pour éditer un avoir puis le refacturer,

— facturé des vacations sur sinistres non prévues dans le contrat de syndic alors que dans un courrier du 9 octobre 2009 son conseil indiquait qu’il n’y avait eu aucun sinistre pendant son mandat,

— facturé des frais de conseil syndical pourtant inclus dans le contrat de syndic,

— négligé de vérifier le nettoyage et l’entretien général des parties communes de la copropriété en omettant de remettre l’intégralité des clés ce qui a occasionné une dépense supplémentaire de nettoyage en octobre 2009,

— négligé de transmettre l’état des sinistres survenus dans la copropriété depuis 2002 et de faire une déclaration en dommages ouvrage pour une infiltration d’eau ce qui a occasionné un coût supplémentaire,

— négligé de faire procéder au raccordement de deux blocs sécurité incendie demandé par écrit en 2002 par l’entreprise de maintenance que le nouveau syndic a pu faire prendre en charge,

— négligé de faire procéder à l’enlèvement de serrures sur les sorties de secours et rectifié les erreurs de pose de serrures ne respectant pas l’organigramme de l’immeuble, ce qui a occasionné des frais de serrurerie,

— omis de faire figurer dans le relevé annuel des dépenses une facture Veolia de 12953, 01 euros ainsi qu’un avoir du même fournisseur de 6852,18 euros sans s’expliquer sur le devenir de cet avoir.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les fautes de gestion ainsi caractérisées justifient le remboursement des honoraires payés depuis le 1^er juillet 2008 à titre d’indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle du mandataire outre une indemnité distincte en réparation du préjudice causé par des agissements déplorables voire malhonnêtes de l’ancien syndic et par la dégradation générale de l’immeuble.

MOTIFS

L’acte d’huissier du 23 juin 2014 a été remis à personne habilitée et la société X Y GESTION n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera réputé contradictoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Louxor réclame au Syndic le remboursement de dépenses imputées au compte de la copropriété qui auraient été indûment et abusivement facturées et engageraient la responsabilité contractuelle de la société X Y GESTION à titre personnel.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur la demande en paiement de la somme de 5892,82 euros au titre de la surfacturation d’électricité,

Le syndicat expose que le montant de la facturation EDF des garages a connu une augmentation de 81 % entre 2007 et 2008. Le syndicat soutient qu’après le changement de syndic a été constaté que la ventilation des garages fonctionnait en permanence engendrant la surfacturation d’électricité. Il invoque les pièces 26 et 27 qui comprennent la suite des factures 2006 et 2007 de la copropriété mais ne produit pas de pièces techniques sur le dysfonctionnement.

Comme l’a exactement retenu le premier juge, le syndicat ne prouve pas ainsi la cause de cette augmentation de la consommation électrique ni l’existence du dysfonctionnement technique invoqué.

Si le syndic a répondu qu’EDF effectuerait une régularisation au prochain relevé de consommation réelle, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié cette consommation réelle après la fin de sa mission du fait du non-renouvellement de son mandat lors de l’assemblée générale du 29 juin 2009.

Dès lors, le syndicat ne démontre pas que le syndic aurait manqué à ses obligations de vigilance dans le cadre de sa mission pour s’interroger sur une augmentation d’un poste de dépenses de fourniture dont la cause n’est pas établie alors que le syndicat des copropriétaires indique lui-même que la consommation des garages n’est revenue à un niveau raisonnable qu’en 2010.

Sur la demande en paiement de la somme de 700,01 euros au titre de la facture ATHOME,

La société ATHOME se charge de l’envoi des convocations aux assemblées générales. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2008 ayant été envoyé sans la dernière résolution, il avait été convenu que le syndic procéderait à un nouvel envoi à ses frais de sorte qu’un avoir de facture de 700,01 euros a été inscrit sur le relevé des dépenses 2009.

Le premier juge a considéré que la facturation du même montant sur la période du 1 au 30 janvier 2009 pouvait correspondre aux frais de convocation à la dernière assemblée générale.

Le relevé des dépenses 2008 indique à la date du 31 décembre 2008 l’annulation de la facturation ATHOME envoi PVAG et à la date du 21 janvier 2009 la facturation ATHOME pour un montant identique. Il n’a pas été justifié en première instance d’une facturation de convocation d’assemblée générale de 2009 comportant un nombre de convocations et de pages facturées identiques à l’assemblée de 2008.

Compte tenu de ces éléments et du bref délai entre ces deux imputations comptables, il est établi que cette facturation correspond à l’annulation de l’avoir dont la société X DESCROIX GESTION avait reconnu le bien-fondé.

Le jugement sera infirmé sur ce point avec condamnation de l’intimée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 700, 01 euros à ce titre.

Sur la demande en remboursement des sommes de 264,63 euros au titre des frais bancaires de 2008 et de 35,09 euros au titre des frais bancaires de 2009

Il ressort du compte de charges établi par la société X DESCROIX GESTION qu’ont été prélevés des agios bancaires pour ces montants au titre des exercices 2008 et 2009.

Il est soutenu que le syndic appelait les charges avec un retard systématique engendrant des difficultés de trésorerie alors que les copropriétaires effectuaient toujours les règlements à bonne date.

Toutefois la pièce 32 invoquée tableau récapitulant les relevés bancaires ne constitue pas une pièce comptable probante mais un relevé effectué par le syndicat des copropriétaires lui-même.

De même, l’affirmation selon laquelle les copropriétaires réglaient toujours à date fixe et que la société intimée préférait régler ses honoraires n’est pas démontrée.

Le courrier de l’intimé du 8 juin 2009 ne contient pas aveu par la société intimée d’une telle faute de gestion ni démonstration de la carence du syndic sur ce point.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la facturation de la somme de 1411,28 euros au titre des frais administratifs

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Cette demande n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions de sorte que la cour n’est pas saisie d’une demande de condamnation de la société intimée de ce chef.

Sur la facturation de la somme de 406,64 euros au titre des heures supplémentaires

Le syndicat des copropriétaires affirme que ces frais seraient facturés deux fois et qu’un avoir serait comptabilisé en dépense.

Le premier juge a exactement relevé que la somme de 406,64 euros a été facturée mais que les sommes de 162,66 euros et 243,98 euros ont bien été déduites du compte avec pour effet l’annulation de la première écriture de sorte que la demande en paiement n’est pas fondée.

Sur la demande en paiement des sommes de 1101,10 euros au titre des vacations sur sinistres pour 2008 et de 620,85 euros au titre des vacations sur sinistres pour 2009

Le dossier des sinistres de la copropriété a été remis au nouveau syndic selon la liste des documents signés à la suite du non-renouvellement du mandat de syndic de l’intimée.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le contrat de syndic et n’établit pas en avoir demandé la production forcée par son adversaire, ne rapporte pas la preuve que les factures d’honoraires pour vacations sinistres étaient injustifiées au regard du montant prévu par le contrat et des sinistres réellement déclarés, se bornant sur ce point à de simples allégations.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la demande en paiement de la somme de 1219,92 euros au titre des frais de Conseil syndical

Le tribunal a fait droit sur ce point à la demande du syndicat.

Sur la demande en dommages et intérêts

La faute du syndic dans l’exécution de son mandat résulterait selon l’appelant en premier lieu des abus comptables au titre des facturations abusives invoquées à l’appui de sa demande. Mais le syndicat des copropriétaires n’a toutefois justifié de facturations indues qu’à hauteur des sommes de 2116,92 euros au titre des frais administratifs et de 1219,92 euros admises par le tribunal et de la somme de 700, 01 euros au titre de la facture Athome admise par la cour. Remboursé de ces dépenses par l’effet de la condamnation, le syndicat ne rapporte pas la preuve d’un préjudice complémentaire ouvrant droit à indemnisation de ce chef

Il est reproché à l’ancien syndic de n’avoir pas transmis « les comptes annuels précédents, les factures de certaines prestations, l’état des sinistres depuis 2002, l’inventaire des clés de la copropriété '.». Le fait que des demandes aient été formulées par le conseil syndical dont les membres étaient manifestement en désaccord avec le syndic à compter de 2008 ne suffit pas à établir un manquement du syndic dans l’exécution de sa mission. Le syndicat des copropriétaires allègue ici un manquement général de défaut de réponse sans caractériser le lien de causalité d’un tel manquement avec un préjudice subi par la copropriété.

Le grief concernant le défaut de suivi des prestations de nettoyage et d’entretien général n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires qui allégue seulement avoir dû réaliser un nettoyage complet de la copropriété alors qu’à compter de juin 2009, la société X DESCROIX GESTION avait été déchargée de sa mission et n’était pas responsable des interventions réalisées au titre du nettoyage en octobre 2009. Le syndicat des copropriétaires n’a pas fait réaliser de constat d’huissier et ne produit aucune pièce permettant de caractériser un défaut d’entretien de la copropriété et des garages pendant la période de mandat de l’intimée.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve par les pièces produites d’une carence du syndic dans la gestion des dossiers de sinistre ni du préjudice en résultant pour la copropriété puisque la facturation abusive d’honoraires à ce titre n’est pas démontrée et qu’il ne peut se déduire de la seule facturation d’une intervention de la société REVETANCHE que cette prestation soit en relation de causalité avec un désordre relevant d’une garantie dommages-ouvrage que le syndic n’aurait pas déclaré.

Le manquement reproché au titre du défaut de mise en place de blocs de sécurité incendie n’est étayé par aucune pièce permettant de considérer que comme le soutient le syndicat, de tels travaux auraient pu être pris en charge au titre de l’assurance dommage ouvrage ni que l’ancien syndic aurait refusé d’intervenir pour obtenir cette prise en charge, ni qu’il en serait résulté un quelconque préjudice pour le syndicat.

Le syndicat des copropriétaires demande le remboursement de frais de serrurerie des parties communes de 1063,23 euros. Il invoque le fait que les normes de sécurité n’étaient pas respectées en raison de la présence de serrures sur les portes de secours et que les serrures des portes d’accès au sous-sol n’étaient pas adéquates en raison d’une inversion des cylindres. Il est soutenu que ces défauts avaient été signalés en vain à l’ancien syndic mais seule la facture de réparation est invoquée de sorte que n’est pas démontré le manquement de la société X DESCROIX GESTION pas plus que le préjudice de la copropriété s’agissant de dépenses nécessaires en fonction de l’état des serrures auxquelles il a été procédé.

S’agissant de la facturation VEOLIA, l’échéancier de paiement figure bien dans les comptes de dépenses pour l’année 2008 et si la facture fait mention d’un avoir qui n’aurait pas été repris au titre des dépenses de l’année 2008, cette erreur d’imputation n’est assortie d’aucune offre de preuve d’un trop payé à ce fournisseur par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne peut se prévaloir que des erreurs de compte ci-dessus analysées donnant lieu au remboursement des sommes de 2116,92 euros,

1219,92 euros et 700, 01 euros, ne rapporte pas la preuve de manquements fautifs de la société X DESCROIX GESTION générateurs d’un préjudice pour la copropriété. Il ne peut prétendre, en raison de ces erreurs limitées, au remboursement des honoraires de syndic correspondant à des prestations effectivement réalisées pendant la durée de son mandat du 1^er juillet 2008 au 30 juin 2009. Il ne justifie pas d’un préjudice complémentaire au titre de la dégradation générale de l’état de l’immeuble non étayée par des pièces pas plus qu’au titre de la résistance abusive.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de 15883, 95 euros, 1063,23 euros et de 10000 euros.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe pour l’essentiel supporte les dépens d’appel sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Louxor de sa demande au titre de la facture Athome,

Statuant de ce seul chef,

Condamne la société X DESCROIX GESTION à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Louxor la somme de 700,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande par assignation du 26 février 2010,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Louxor,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Louxor aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT