Cour d'appel de Toulouse, 3eme chambre section 1, 20 décembre 2011, n° 10/02534

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20/12/2011

ARRÊT N° 575

N° RG: 10/02534

XXX

Décision déférée du 07 Avril 2010 – Tribunal d’Instance de MONTAUBAN – 11-06-568

M. E

H B

représenté par M^e Bernard DE-LAMY

F A

représentée par M^e Bernard DE-LAMY

SARL SOLO VIEW

représenté par M^e Bernard DE-LAMY

C/

C Y

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DECEMBRE DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTS

Monsieur H B

Mademoiselle F A

Perrinel

XXX

représentés par M^e Bernard DE-LAMY, avoué à la Cour

assistés de M^e Annick ROUGER, avocat au barreau de MONTAUBAN

SARL SOLO VIEW, représentée par son liquidateur judiciaire, M^e Jean Claude Z, es qualité

Perrinel

XXX

représentée par M^e Bernard DE-LAMY, avoué à la Cour

assistée de M^e Annick ROUGER, avocat au barreau de MONTAUBAN

INTIMEE

Mademoiselle C Y

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assistée de la SCP FAURE PIERRE-FAURE MARIE, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant B. LAGRIFFOUL, président et M. O. POQUE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

B. LAGRIFFOUL, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

Greffier, lors des débats : E. RICAUT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. O. POQUE, conseiller, pour le président empêché en application de l’article 456 du code de procédure civile et par A.S. VIBERT, greffier de chambre.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon contrat en date du 25 février 2000, Mademoiselle C Y a donné à bail à Monsieur H B et à Madame F A un local à usage d’habitation situé lieu dit 'Perrinel’ à CAUSSADE (82000) moyennant un loyer mensuel de 4500 francs. Ce contrat prévoyait au titre de la destination des locaux un usage mixte d’habitation et professionnel, étant précisé que la surface du local professionnel était limité à 20 m².

Il était stipulé un loyer réduit à 3 500 francs du 1^er avril 2000 jusqu’à l’achèvement des travaux suivants 'joints pour le mur en pierre dans le séjour, problème de la cheminée à régler, pose du miroir dans la salle de bains, peinture salle à manger et cuisine et radiateurs'.

Le 30 octobre 2006, Madame A, Monsieur B et la société SOLO VIEW ont fait assigner Mademoiselle Y devant le tribunal d’instance de Montauban pour :

— juger que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage,

— le condamner à régler la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, outre 7 387 € au bénéfice de la société SOLO VIEW à titre de dommages et intérêts correspondant au coût du matériel remplacé du fait de la défectuosité électrique.

Par acte du 13 novembre 2007 Mademoiselle Y a fait assigner les consorts A – B en résiliation du bail pour non paiement des loyers et en paiement de la somme de 13 962,11 €.

Par jugement avant dire droit du 19 mars 2008, le tribunal d’instance a ordonné une mesure d’expertise qui ne sera pas réalisée et par acte du 27 avril 2009, Mademoiselle Y saisissait à nouveau le tribunal d’instance à la suite des congés pour reprise délivrés aux locataires par acte du 16 septembre 2008.

Par jugement du 9 septembre 2009 le tribunal d’instance a constaté la résiliation du bail et ordonné notamment l’expulsion des locataires.

Par jugement du 7 avril 2010, le tribunal d’instance a, avec exécution provisoire :

— condamné Mademoiselle C Y à payer à Madame F A et à Monsieur H B la somme de 750 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au retard pris dans l’exécution parfaite des travaux d’électricité,

— débouté pour le surplus les demandes présentées par Madame F A et Monsieur H B,

— débouté la SARL SOLO VIEW de ses prétentions,

— condamné solidairement Madame F A et Monsieur H B à payer à Madame C Y la somme de 24 401,66 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, total arrêté au 31/ 03/ 2009 et déclaré pour le surplus Mademoiselle Y irrecevable, Mademoiselle Y bénéficiant d’un titre,

— condamné in solidum Madame F A et Monsieur H B à verser à Mademoiselle C Y une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’expertise judiciaire ainsi que de la citation.

Par déclaration du 11 mai 2010, Monsieur H B, Mademoiselle F A et la société SOLO VIEW ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions du 26 avril 2011, les consorts B – A et maître Z, en qualité de liquidateur de la société SOLO VIEW, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— juger que le logement donné à bail ne correspond pas aux conditions légales et réglementaires de décence,

— condamner Mademoiselle Y à leur verser solidairement la somme de 85 112 € au titre de tous préjudices confondus, financiers et moraux,

— constater que la SARL SOLO VIEW était bien occupante de 20 m2 à titre professionnel,

— constater que les quittances sont délivrées à Mademoiselle A, Monsieur B et à la SARL SOLO VIEW et qu’en conséquence elle est partie au bail,

— condamner Mademoiselle Y à verser à la SARL SOLO VIEW la somme de 52 964,87 € au titre de la perte du chiffre d’affaire et la somme de 27 211 € au titre de l’augmentation du passif,

— prononcer la compensation des sommes dues par les anciens locataires au titre des loyers impayés avec les sommes qui seront allouées au titre de l’indemnisation des différents préjudices subis par les locataires au titre de leur occupation,

— condamner Mademoiselle Y au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que :

— le bien est situé en zone inondable et aucune information ne leur a été donnée,

— l’isolation sous toiture ne sera jamais réalisée ni l’évacuation des eaux pluviales,

— une cuve à mazout a été installée dans le sous sol qui doit rester un vide sanitaire au mépris des règles d’urbanisme,

— l’immeuble a été acheté aux enchères par le père de Mademoiselle Y et il va rester inoccupé de 1995 à 2000 date de la location,

— le compteur électrique fonctionnait en triphasé et le changement du compteur ne va pas s’accompagner de l’adaptation du réseau malgré leurs demandes,

— des problèmes électriques présentant un caractère dangereux sont intervenus et en septembre 2005 une panne électrique a détruit entièrement le matériel professionnel,

— la propriétaire va proposer le remplacement des disjoncteurs mais l’électricien n’interviendra pas et fin 2005 les travaux ne sont pas réalisés,

— ce n’est que quand ils vont mettre en demeure la propriétaire que SUDELEC va intervenir et contrairement aux affirmations de Mademoiselle Y ils ne se sont jamais opposés à la venue des artisans,

— l’eau pénètre dans la maison en raison de l’absence de raccordement des gouttières pluviales au réseau d’évacuation, ce qui provoque l’inondation du sous sol et de l’humidité,

— le mur de soutènement de la descente du garage s’est fissuré et les travaux n’ont pas été effectués,

— la fosse septique n’est pas localisable,

— il n’y a pas d’isolation, la chaudière est défectueuse et la ventilation est inexistante et la carence de la bailleresse est avérée,

— le bail est un bail mixte, professionnel et habitation principale ainsi que le démontrent la délivrance des quittances de paiement du dépôt de garantie et des loyers,

— c’est la défaillance de l’installation électrique qui est l’origine de la panne ayant endommagé le matériel électrique de la société,

— la panne va entraîner un arrêt total d’activité de la société qui était en redressement judiciaire depuis le 23 mars 2005 mais bénéficiait d’un plan de continuation,

— le préjudice de la société s’élève à la perte du chiffre d’affaire de septembre à décembre 2005 ainsi que celui de 2006, à l’aggravation du passif, des comptes courants d’associés et à l’achat du matériel de remplacement,

— leur préjudice est constitué du trouble de jouissance, des dépenses de chauffage, de la perte des revenus tirés de l’activité professionnelle, de l’emprunt pour financer le compte courant, et du préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions responsives, Mademoiselle Y sollicite :

— la confirmation du jugement en toutes ses dispositions,

— de déclarer irrecevable la demande de la SARL SOLO VIEW et subsidiairement de la débouter de l’ensemble de ses demandes

— la condamnation de Mademoiselle A et de Monsieur B, in solidum à lui verser une indemnité complémentaire de 2 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— les consorts A – B n’abordent même pas le problème du retard de paiement des loyers,

— le bail a été signé exclusivement avec Madame A et Monsieur B , à aucun moment la société SOLO VIEW n’est intervenue comme partie à cet acte et cette dernière ne peut se prévaloir de la qualité de locataire,

— le congé n’a été délivré qu’à Madame A et Monsieur B et par décision définitive du 9 septembre 2009 la résiliation du bail est intervenue, le tribunal ayant précisé que la société n’avait pas la qualité de locataire,

— la société n’étant pas régulièrement représenté par le mandataire judiciaire désigné en qualité de liquidateur, elle est irrecevable en ses demandes,

— ni la panne ni la réalité du sinistre ne sont prouvés et les dégâts n’ont pas fait l’objet d’un constat contradictoire,

— la lecture de l’offre de plan de continuation permet de relever que les difficultés rencontrées par l’entreprise tiennent à la mise en place de financements bancaires inappropriés, à la défaillance d’un fournisseur important et au manque de fonds propres,

— le constat d’entrée dans les lieux et les photos annexées attestent du bon état de l’immeuble et les locataires n’ont pas fait connaître de difficultés pendant les premières années d’occupation,

— c’est par courrier du 19 décembre 2005 que les locataires invoqueront des problèmes électriques et des dommages subis du fait de l’installation électrique vétuste et ce courrier fait suite à la mise en demeure qui venait de leur être adressée pour le non paiement des loyers,

— des travaux de raccordement d’eaux pluviales sont intervenus en octobre 2005 ainsi que des travaux d’électricité en juin 2006 et en ce qui concerne les problèmes d’humidité et d’isolation, elle décidait de se faire assister d’un architecte qui constatait que la maison n’était pas inhabitable et que seule l’évolution des normes d’isolation et de chauffage pouvait justifier les travaux,

— dans les semaines qui ont suivi l’assignation le mur de soutènement du garage a été refait, le poteau supportant la couverture de la terrasse a été réparé et le portail du garage a été remplacé,

— les locataires ont refusé l’intervention de l’entreprise d’électricité en mai 2006 et l’intervention ne sera réalisée qu’en juin puis une nouvelle intervention sera proposée en juillet 2007,

— la plus part des travaux préconisés par Monsieur X ont été effectués,

— la situation du logement ne pouvait dispenser les locataires de s’abstenir de régler le loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de constater que le bail porte sur une maison d’habitation comprenant 4 chambres, un très grand séjour, un coin salon, une salle de bains, 2 wc, des placards et un sous-sol sur un terrain de 5 000 m². Il est précisé que la destination des locaux est à usage d’habitation principale et professionnel pour 20 m² pour la profession d’éditeur.

Le constat d’état d’entrée dans les lieux permet de constater que l’immeuble est en bon état de réparations locatives, nonobstant le non achèvement de menus travaux, ce qui a justifié un loyer réduit jusqu’à leur réalisation.

— sur les demandes des consorts A-B

Par courrier en date du 10 septembre 2003, Madame A et Monsieur B ont signalé à Mademoiselle Y une liste de 'petits travaux’ à effectuer : un ruissellement d’eau autour de la cheminée par forte pluie, un défaut d’étanchéité à l’encadrement de la fenêtre du salon et pour trois portes fenêtres qui laissent passer l’eau au niveau du sol, un allumage des spots extérieurs par temps humide et un problème de masse sur un porte fusible de l’éclairage de la cuisine et de la remise attenante.

Dans un nouveau courrier du 19 décembre 2005 , adressé à l’agence mandataire de la bailleresse ,les consorts A – B signalent que les désordres qu’ils avaient notés dans leur précédent courrier n’ont pas été résolus et que leur outil de travail (ordinateur, scanner, copieur) a subi des dommages provenant de l’installation électrique vétuste ; ils sollicitent qu’il soit procéder au diagnostic PROMOTELEC, que les gouttières soient raccordées aux évacuations pluviales, et qu’il soit procédé à l’enlèvement des tentures murales qui se décollent par dégradation de la mousse collée au mur. Ils exposent également que le coût du chauffage leur paraît anormal.

Il résulte de leur courrier du 29 décembre 2005 qu’ils ont réglé 400 € pour le loyer de novembre, le solde et les autres mois devant s’étaler sur le mois de février et mars et que le planning des travaux d’électricité a été établi. Ils signalent une baisse de pression de la chaudière et soulignent que leurs autres demandes de travaux n’ont pas reçu d’echo.

Les locataires font réaliser une inspection 'consuel’ le 25 janvier 2006 qui relève des désordres dans l’installation électrique. Ils font réaliser un constat d’huissier le 9 mars 2006 et mettent la propriétaire en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2006 de procéder au travaux d’électricité, imputant à la vétusté de l’installation les désordres intervenus sur leur outil de travail en septembre 2005 et les difficultés financières qui s’en sont suivies, les obligeant à suspendre le paiement du loyer.

Il résulte du courrier de l’entreprise SUDELEC du 13 avril 2006 qu’elle a été mandatée au vu du rapport PROMOTELEC pour intervenir et procéder aux travaux préconisés, en sollicitant un rendez vous. L’intervention se déroulera les 8 et 9 juin 2006.

La facture de l’entrepris BOURRIE permet de constater que des travaux de zinguerie ont été effectués en juin 2006 pour remplacer le réseau pluvial.

Il est constant que des travaux de mise en conformité de l’électricité et de zinguerie ont été effectués mais qu’il subsistait des désordres dont certains présentaient une urgence certaine notamment un mur de soutènement d’accès au sous sol qui risquait de basculer et la présence d’eau dans le sous-sol. C’est le 20 décembre 2006 que la propriétaire mandatera un architecte pour se rendre sur les lieux avec mission d’évaluer les travaux nécessaires.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 Juillet 1989 le bailleur est obligé de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, outre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il ne résulte pas des éléments du dossier que Mademoiselle Y ait été informée par ses locataires, avant le 10 septembre 2003, des désordres que présentait l’immeuble loué. Ils étaient alors qualifiés de petits travaux et aucune autre demande n’est formulée jusqu’au 19 décembre 2005.

Les désordres invoqués ne caractérisent pas un logement indécent et tout au plus peut on reprocher à la bailleresse de n’avoir pas fait contrôler l’installation électrique dès septembre 2003.

Même si certains des travaux entrepris n’ont pas donné satisfaction, notamment au niveau de l’électricité et de la zinguerie, les locataires ne pouvaient s’exonérer du paiement du loyer.

Il résulte de l’ensemble des documents versés aux débats que si le logement était en bon état locatif lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il s’est ensuite dégradé mais les demandes des locataires jusqu’à la fin de l’année 2005 ne permettaient pas de prendre la mesure des travaux nécessaires à la mise en conformité au niveau de l’absence de ventilation, de l’isolation et du raccordement à la fosse septique et des entrées d’eau dans le sous sol.

Il est incontestable que les consorts A – B ont subi un trouble de jouissance jusqu’à la résiliation du bail le 31 mars 2009 qui sera évalué à la somme de 2 000 €, les travaux de reprise des désordres n’étant pas tous exécutés à cette date.

En ce qui concerne leur demande sur les dépenses de chauffage, aucun élément ne permet de constater qu’elles sont excessives eu égard à l’importance de l’immeuble. Ils seront déboutés de cette demande.

Ils seront déboutés de leur demande de prise en charge des emprunts pour financer l’apport en compte courant, aucun élément ne permettant de rattacher ce financement aux désordres de l’immeuble.

Ils seront également déboutés de la perte de revenus tirés de l’activité professionnelle, ne justifiant pas la production de leurs déclaration de revenus d’une telle perte.

Ils ne justifient pas d’un préjudice moral distinct de leur préjudice de jouissance.

— sur les demandes de la société SOLO VIEW

Le bail permettait aux locataires d’exercer dans les lieux une activité professionnelle d’éditeur dans une pièce de 20 M². La société SOLO VIEW n’était pas partie au bail et la délivrance de quittances n’est pas de nature à lui faire acquérir la qualité de locataire.

N’ayant pas la qualité de locataire, il appartient à la SARL SOLO VIEW de rapporter la preuve d’une faute de Mademoiselle Y en lien direct avec son préjudice.

La SARL SOLO VIEW a été placée en redressement judiciaire le 23 mars 2005 et bénéficiait d’un plan de continuation. Elle intervient à l’instance par la personne de son liquidateur judiciaire Maître Z. Elle soutient qu’une panne survenue le 16 septembre 2005, en raison de la vétusté de l’installation électrique, a entraîné la détérioration de son matériel et l’arrêt de ses activités.

Aucun des documents versés aux débats ne permet d’imputer à l’installation électrique la panne alléguée et la détérioration du matériel informatique. La société avait déjà de grandes difficultés puisqu’une procédure de redressement judiciaire avait été ouverte et elle n’apporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la panne, la perte du chiffre d’affaire et l’aggravation du passif. Elle ne justifie pas davantage que Mademoiselle Y aurait commis une faute, cette dernière n’ayant pas été informée de la vétusté de l’installation électrique et des risques pour l’exercice de l’activité professionnelle qu’elle avait autorisé dans les lieux .

La SARL SOLO VIEW sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

— sur les demandes de Mademoiselle Y

Les locataires ne contestent pas le montant des loyers et indemnités d’occupation qu’ils ont été condamnés à payer à Mademoiselle Y.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués et l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de demandes,

Condamne Madame C Y à payer à Madame F A et à Monsieur H B la somme de 2 000 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre cette somme et celle de 24 401,66 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2009 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame F A et Monsieur H B aux dépens de l’appel et autorise les avoués en la cause à les recouvrer dans les formes de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

A.S. VIBERT M..O. POQUE